Woning hoofdverblijf of niet

Bij verkrijging van een woning bedraagt het tarief overdrachtsbelasting in 2026 8%, 2% of is de startersvrijstelling van toepassing. Van belang voor de hoogte van het tarief en de startersvrijstelling is onder meer of je de woning zelf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken (hierna: het hoofdverblijf criterium). In dat geval bedraagt het tarief, onder voorwaarden, 2% of kan je, onder voorwaarden, de startersvrijstelling toepassen.

Ga je de verkregen woning niet zelf (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gebruiken, dan geldt een hoger tarief van op dit moment 8%. De startersvrijstelling is dan niet van toepassing. In de belastingplannen voor 2027 is overigens opgenomen dat het hogere tarief van 8% vanaf 2027 7% bedraagt.

Let op! Voor het 2% tarief en de startersvrijstelling gelden voorwaarden. Laat je daarover goed informeren. Meer informatie vind je ook op de website van de Belastingdienst.

Sloop en herbouw

De vraag die voorlag bij gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was of voldaan is aan het hoofdverblijf criterium als een woning wordt verkregen die daarna volledig wordt gesloopt, waarna op hetzelfde perceel weer een woning wordt gebouwd.

De Belastingdienst vond dat niet aan het criterium was voldaan omdat de kopers van de verkregen te slopen woning daar nooit hebben gewoond en ook daar geen intentie toe hadden.
De kopers vonden dat zij wel aan het criterium voldeden omdat zij van meet af aan de intentie hebben gehad om in de nieuw te bouwen woning te gaan wonen.

Gerechtshof: 2% overdrachtsbelasting

Het gerechtshof oordeelt dat 2% overdrachtsbelasting van toepassing is. Het gerechtshof vindt dat de strikte grammaticale uitleg van de Belastingdienst van het hoofdcriterium de doelstelling van de differentiatie in de overdrachtsbelasting miskent. De kopers laten een woning achter en zijn de nieuwe woning die is ontstaan na sloop en herbouw als hoofdverblijf gaan gebruiken. Het is volgens het gerechtshof dan in strijd met doel en strekking van de wet om dan 8% overdrachtsbelasting toe te passen.

Beroep in cassatie

Eerder in 2026 oordeelde gerechtshof Amsterdam dat niet aan het hoofdverblijf criterium was voldaan in een casus waarin een echtpaar een woning kocht, deze helemaal liet slopen (inclusief fundering) en op dezelfde plaats een nieuwe woning liet bouwen. De oude woning was volledig opgehouden te bestaan en kon dus niet meer worden bewoond. Daarom kon aan niet voldaan worden aan het hoofdverblijfcriterium, aldus gerechtshof Amsterdam. Tegen deze beslissing is beroep in cassatie ingesteld.

Let op! Gelet op de uitspraak van gerechtshof Amsterdam valt nog te bezien of de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stand houdt. De kans is groot dat tegen de uitspraak beroep in cassatie wordt ingesteld. Het is afwachten wat de Hoge Raad in cassatie oordeelt over de uitspraak van gerechtshof Amsterdam en mogelijk ook over de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.